مقررات مربوط به عملکرد های تجاری

          در تجاری نواری حد اقل مساحت واحد های تجاری5 17.مترمربع مقررات تفکیک و احداث ساخنمان به اعضای هر واحد تجاری (نواری) تا حداکثر 17.5 متر مربع زیر بنا تامین یک واحدپارکینگ  به میزان 25 متر مربع الزامی است. هر واحد تجاری 17.5 متر مربع و حد اقل عرض3.5 متر و حداقل ارتفاع پارکینگ 2.20 متر تعیین می گردد.

توضیح

          احداث واحد تجاری یا واحد کسبی در زیر زمین مشروط به تامین پارکینگ و راه مستقل مجاز است

 

ضوابط پاساژ برای شهرداری

1)       حداقل 40 درصد زیر بنا باید به فضای آمدو شد عمومی ( راهروها و فضاها ی باز از جمله فضای باز مرکزی ساختمان ) اختصاص یابد.

2)       سرویس عمومی برای کسب و مراجعین به ازای هر دو مغازه یک سرویس ضرورت دارد.

3)       داخل هر مغازه نیز حداقل 50 درصد برای مراجعین باید در نظر گرفنه شود .

4)       عرض پله ها نمی تواند از 150 سانتیمتر کمتر باشد و در صورتی که تعداد واحد های تجاری در مجتمع بیش از 20 واحد باشد به آزاد هر 10 واحد به عرض پله معادل 30 سانتیمتر اضافه شود.

5)       عرض راهرو ها باید حداقل 250 سانتیمتر باشد. در صورتی که طول راهرو و مذکور بیش از 5 متر باشد به ازای هر متر طول معادل 20 سانتیمتر به عرض یاد شده اضافه گردد.

6)       علاوه بر معابر مشخص شده در منطقه بندی عملکرد ها در سایر معابر با عرض حداقل 10 متر احداث بک واحد تجاری به مساحت حداقل 17.5 و حداکثر 30 متر مربع با پرداخت حق تعیین کاربری و نیز تامین پارکینگ مجاز است..

 

 

ضوابط احداث بنا و نفکیک در محدوده بازار (ضوابط موقت)

1)       املاکی که مساحت آنها از 100 متر مربع به بالا ست با سطح اشغال وضع موجود و تراکم 100 درصد مجاز به احداث بنا هستند و می توانند با تراکم ساختمان 200 درصد مشروط به پرداخت حق تعیین کاربری و حق تعریل تراکم به شهرداری احداث بنا نمایند.

2)       املاکی که مساحت آنها از 100 منر مربع به بالا است. با سطح اشغال وضع موجود و تراکم    100 درصد مجاز احداث بنا هستند و می توانند با تراکم ساختمان 300 درصد مشروط به پرداخت کاربری و حق تعدیل تراکم به شهرداری احداث بنا نمایند.

3)       تفکی اعیانی در منطقه بازار مجاز و حداق آن 5/17 متر مربع است.

4)       هر واحد تجاری باید به ازا هر 30 متر مربع زیر بنا یک واحد پارکینگ از شهرداری خریداری نماید و شهرداری موظف به خرید پارکینگ های پیشنهادی طرح تفصیلی در حوالی بازار و تبدیل آنها به پارکینگ عمومی برای بازار می باشد.

5)       ارتفاع مغازه در طبقه همکف حداکثر 5/4 متر و در طبقات 3 متر است و بای تابعی از ارتفاع ساختمانهای همجوار باشد یعنی چنانچه ساختمانهای همجوار ملکی دارای ارتفاع متفاوت باشد شیشه خود مغازه جدید بایدبه اندازه مغازه با ارتفاع بیشتر باشد

6)       عرض پله واحد های تجاری که در زیر زمین قرار دارند حداقل 2 متر وارتفاع ان5/3 متر باید باشد.

7)       .. هر 10 واحد تجاری باید حداقل یک سرویس بهداشتی داشته باشند. در صورتی که تعداد واحد های مغازه در پلاکی کمتراز تعداد یاد شده باشد متقاضی بایستی به ازا هر واحد  قیمت روز یک متر مربع زمین در منطقه بازار را جهت احداث سرویس های بهداشتی عمومی در همان منطقه به شهرداری پرداخت نماید.

حوزه تجاری

استفاده های مجاز در کاربری های تجاری

8)       احداث واحدهای خرد، فروشی و عمده فروشی صنوف مختلف.

9)       احداث واحدهای وابسته به خدمات بهداشتی و درمانی مانند مطب پزشکان، تزریقات، حمام...

10)     خدمات اداری و بازرگانی مانند دفاتر مهندسی، دفاتر خصوصی بازرگانی، خصوصی و تجاری، شعب بانکها، دفاتر پست و کلانتری، شهرداری در مقیاس محلات و...

11)     فضای سبز عمومی و بازی کودکان

12)    خدمات اقامتی و پذیرایی مانند قهوه خانه، هتل مهمانپذیر، رستوران، اغذیه فروشی و مراکز عرضه غذا

13)    کارگاههای کوچک تعمیراتی مانند پنچر گیری، تعویض روغن، تعمیر لوازم خانگی، تعمیر و نگهداری وسایل گرمایش و سرمایش، تعمیر وسایل الکتریکی و...

14)    خدمات فرهنگی مانند تاتر، کتابخانه، سینما و نمایشگاه و....

15)    تاسیسات و تجهیزات شهری مانند منبع آب، پست ترانسفورماتور و...

16)    پارکینگ عمومی

موارد ممنوع

17)    در منطقه تجاری کاربری های صنعتی، حمل و نقل و انبار ممنوع است

ضوابط مربوط به تفکیک زمین

18)    حداقل اندازه قطعات

19)    حداقل مساحت تفکیک اراضی ( حوزه تجاری- مسکونی 300 متر مربع و تجاری –اقامتی 350 متر مربع میباشد.

20)     حداقل مساحت تفکیک اراضی در حوزه تجاری کلان 400 متر مربع میباشد.

21)    در صورت تجمیع قطعات اراضی دارای کاربری تجاری 10% به تراکم قطعه اضافه می شود.

ابعاد و تناسبات قطعات

22)    در مقیاس فعالیت های خرد

23)    حداقل عرض قطعات تفکیک تجاری در مقیاس تجاری – مسکونی و تجاری- اقامتی برابر 12 متر تعیین می گردد.

24)    در مقیاس فعالیت های کلان

25)    حداقل عرض قطعات تفکیکی تجاری شهر برابر 16 متر تعیین می گردد.

نحوه دسترسی ها

26)    کلیه قطعات تجاری باید به شبکه های ارتباطی سواره و دسترسی دوم حداقل به عرض 6 متر جهت پارکینگ داشته باشد.

 

 نحوه محاسبه سطح زیربنا در منطقه تجاری

27)    به استثنای سطوح پارکینگ، انباری، موتورخانه، پله ها و راهروهای عمودی ارتباطی، سایر سطوح ساخته شده در همکف و طبقات بالا جزء تراکم محاسبه می شود.

حداکثر ارتفاع ساختمان

28)    . واحدهای مغازه ای واقع در همکف می توانند با ارتفاع یک و نیم طبقه و حداکثر 5/5 متر ساخته شود. و حداقل ارتفاع مغازه 8/2 متر است.

29)    احداث نیم طبقه در واحدهای تجاری و مغازه ای تا میزان 55% مساحت مغازه بلامانع است که 20% آن و حداکثر 20 متر مربع جزء تراکم محاسبه می شود.

30)     حداقل عرض راهروی جلوی واحدهای تجاری در طبقات بالای همکف 5/2 متر تعیین می گردد.

31)    عرض راه پله به صورت یک طرفه حداقل 2 متر و به صورت 2 طرفه 5/1 متر باید در نظر گرفته و فاصله راه پله از دورترین واحدهای تجاری نباید از 20 متر بیشتر باشد.

32)    در مجتمع های تجاری باز از هر دو واحد تجاری احداث یک واحد سرویس بهداشتی شامل یک توالت و دستشویی الزامی است.

حداقل تعداد پارکینگ

33)    تامین یک واحد پارکینگ به ازای هر 50 متر مربع زیربنای تجاری الزامی است.

34)    احداث زیرزمین در کاربری تجاری به منظور استفاده ( پارکینگ انباری، مرکز، تاسیسات و سیستم های گرمایش و سرمایش، آسانسور، برق و... ) بلامانع است و مساحت آن جزء تراکم ساختمانی محسوب نمی گردد. مساحت زیرزمین حداکثر برابر سطح اشغال در همکف تعیین       می گردد.

 

حریم گذرگاهها و اراضی عمومی و مرز مالکیت

35)                فقط جهت احداث نورگیر زیرزمین ساختمانهای تجاری و اداری- دولتی، حداکثر یک متر از حد خط عابر و تا عمق 5/3 متر در زیر خط کف گذرگاههای عمومی با عرض بیشتر از 10 متر، مشروط بر این که در این حریم قبلا هیچ ساختمان عمومی یا تجهیزات عمومی مانند نهر، کابلهای برق و تلفن و لوله های گاز و امثال آن و تاسیسات عمومی احداث نشده باشد.

تعریف کاربری تجاری :

36)    کاربری های تجاری بر حسب میزان مراجعات به آنها و ماهیت خود قابل تقسیم به محله ای ،‌ناحیه ای ، منطقه ای و شهری هستند.

37)    فهرست نمونه واحدهای صنفی – تجاری که در مقیاس محله شهری ( 12000 – 5000 نفر ) عملکرد دارند.

38)    بقالی ، خواربار فروشی ، لبنیاتی . اغذیه ای ، سبزی و میوه فروشی ، قصابی ، خرازی ،‌مرغ فروشی ، سوپر مارکت ، محله ، لوازم التحریر ، رستوران ، نانوایی .

ضوابط و مقررات اجرایی طرح جامع جدید چهار شهر بزرگ ایران :

ضریب اشغال : عبارت است از نسبت مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمین.

39)    فروشگاه بزرگ : عبارت است از یک واحد تجاری که طیف گسترده ای از کالاهای تجاری را عرضه می دارد. حداقل سطح زیر بنای یک فروشگاه بزرگ در مراکز مناطق 5000 متر مربع است...

40)     مرکز ناحیه : عبارت است از محل تجمع خدمات مورد نیاز ساکنان هر ناحیه به عنوان هسته ناحیه ،‌عملکرد این مراکز بر اساس دسترسی های مکرر و سریع شکل می گیرد.

41)   منطقه : عبارت است از چهارمین رده تقسیمات شهری که بر اساسا پوشش جمعیتی تقریبی 40 تا 70 هزار نفر تعریف می گردند.

نظام تقسیمات شهری :

            عبارت است از نحوه قسمت بندی های فیزیکی شهر بر حسب نحوه توزیع سلسله مراتبی خدمات شهری ، در این طرح ، محدوده طرح جامع مشمول پنج نوع قسمت بندی به شرح زیر است :

1- رده شهر و فراتر              2- رده حوزه                      3- رده منطقه                     4- رده ناحیه          5- رده محله

 

عملکردهای مختلف خدماتی نسبت به سلسله مراتب ارائه خدمات :

کاربری تجاری :

تجاری رده محله : شامل واحدهای خرید روزانه خرده فروشی مانند خواربار فروشی های میوه و سبزی فروشی ها ، نانوایی ها و انواع مشابه دیگر در این رده می باشند .

تجاری رده ناحیه : شامل واحدهای خرید هفتگی مانند سوپر مار کتها، فروشگاههای تعاونی مصرف شهر و روستا ،‌نوشت افزار فروشی ها ،‌آجیل فروشی ها و انواع مشابه دیگر در این رده از ارائه خدمات می باشند.

تجاری  رده منطقه : شامل بازارچه ها ، بازار روزها ، بنگاههای معاملات تلفن : واحدهای خرید ماهانه ‌ ، پارچه فروشها ،‌پلاستیک فروشها، لوازم خانگی ، فروش لوازم صوتی و تصویری ،‌کتابفروشیها و انواع مشابه دیگر در این رده قرار می گیرند.

تجاری رده حوزه : شامل واحدهای خرید سالانه : مانند فروشگاههای بزرگ زنجیره ای ، بنگاههای فروش اتومبیل ، مبل فروشی ها ، پوشاک فروشی ها ، میادین میوه و تره بار و انواع مشابه می شود.

تجاری رده شهر و فراتر : شامل عمده فروشها ،‌راسته های صوف مختلف و بورسها بازارها ، میادین میوه و تره بار ، شرکتهای بازرگانی و تجاری ، شعب مرکزی بانکها موسسات تجاری واردات و صادرات کالا ، شعب و دفاتر نمایندگی بانکهای خارجی و نمایندگی موسسات تجاری خارجی می باشند.

ضوابط مربوط به نحوه استفاده از زمین تا تفکیک و احداث ساختمان :

اراضی و مناطق تجاری :

ماده1: اراضی تجاری واقع در مراکز حوزه ها و مراکز مناطق تا چهار طبقه فقط مجاز به عملکردهای تجاری رده مربوط بوده از طبقه چهارم تا هفتم مشمول عملکرد های تجاری ،‌مختلط یا ترکیب هر دو بوده و از طبقه هشتم به بالا مجاز به استفاده از کاربری های مختلط می باشند.

 ماده2: اراضی تجاری واقع در مراکز نواحی و مراکز محله ها مجاز به عملکردهای تجاری رده مربوط بوده و فقط در طبقات دوم و سوم مجاز به ترکیب کاربری تجاری با کاربری مختلط و یا استفاده از کاربری مختلط می باشد.

ماده3: عملکردهای مجاز در کاربری های مختلط تجاری به شرح زیر می باشد.

کلاسهای نهضت سوادآموزی ‌، هنرکده های فنی ، هنری موسسات زبان خارجی ، دارالترجمه ها، ‌عتیقه فروشها ، قاب سازیها ، واحدهای خدمات ، پذیرایی ،‌سالن های اجتماعات ، نمایش تئاتر و فیلم ،‌نمایندگی فروش کالاهای تجاری و صنعتی و ادارات و دفاتر بخش عمومی ،‌واحدهای تولیدی کوچک مثل خیاطی و گلدوزی ،‌آموزش حسابداری ،‌شرکت های تاسیساتی ،مهندسی ، پیمانکاری ،‌مهندسین مشاور‌، دفاتر خدمات کامپیوتر‌، گمرکی، حمل و نقل ،موسسات تولیدی  ارائه خدمات چاپ و تکثیر.

ماده4: از طبقه چهارم به بالا ، فاصله مجاز احداث بنا از پلاکهای مجاور باید رعایت گردد. حداقل این فاصله  تا تهیه طرح های تفصیلی مراکز حوزه ها و مناطق بشرح زیر است :

بند 1: از طبقه چهارم تا طبقه هفتم ، 3 متر

بند 2: از طبقه هشتم تا طبقه چهاردهم ، 6 متر .

بند 3: از طبقه پانزدهم به بالا ، 9 متر .

ماده 16: حداقل عرض نورگیر ، پاسیو یا حیاط مرکزی برای بناها تا طبقه دوم 6 متر و تا طبقه ششم 12 متر می باشد.

تبصره : سطح نورگیرها پاسیو و حیاط مرکزی با رعایت حداقل عرض موضوع بند فوق جز و زیر بنا محسوب نمی گردد.

ماده 17: حداکثر طبقات زیر زمین برای تراکم ساختمانی 180 درصد در طبقه می باشد.

ماده 18: حداکثر سطح هر طبقه زیر زمین معادل سطح طبقه همکف بوده و بیش از آن منوط به تایید کمیسیون فنی شهرداری می باشد.

ماده 19: زیر زمین جزء مشاعات بوده و بهره برداری از آن جهت عملکردهای زیر مجاز می باشد:

بند 1: انبار . با حداکثر 6 متر مربع به تعداد واحدهای تجاری منفرد.

بند 2: پارکینگ       بند 3: موتورخانه       بند 4: سرویس های بهداشتی شامل توالت عمومی

بند 5: آبدارخانه عمومی به وسعت حداکثر 15 متر مربع

بند 6: کارگاه تعمیرات و نگهداری ساختمان                                     بند 7: سردخانه

بند 8: سطوح وسیع و یکپارچه { تجاری} حمل سوپر مارکت از فروشگاههای بزرگ و امثال هم

تبصره : ایجاد پنجره یا باز شو از زیر زمین به خیابان یا کوچه و یا فضاهای عمومی مجاز نمی باشد.

ماده 20: برای تراکم های ویژه تا سه طبقه زیر زمین مجاز بوده و بیش از آن منوط به تایید کمیسیون فنی شهرداری می باشد.

ماده 21: احداث پیلوتی در بناهای تجاری نمی باشد.

مقررات مربوط به همجواری و دسترسی های مجاز کاربری های مختلف :

ماده 5: جهت عملکردهای تجاری باید ورودی یا ورودیهای مجزا با فضای کافی جهت نگهبانی ورودی ،‌آسانسورهای مسافری و باربری ،‌محل کشیک های شبانه و غیره بر اساس ضوابط طرح های تفصیلی مراکز حوزه ها ، مناطق و نواحی پیش بینی شود.

ماده6: تامین حداقل یک واحد پارکینگ به ازای هر واحد تجاری منفرد 30 متر مربعی الزامی است .

ماده7: در مجموعه های تجاری مثل مراکز خرید ، پاساژ یا بازارچه ،‌باید به ازای هر 75 متر مربع زیر بنای مختلط یک پارکینگ و به ازای هر 100 متر مربع ، زیر بنای مختلط نیز یک پارکینگ پیش بینی می شود. سطح مربوط در زیر زمین ، محوطه همکف ‌، در طبقات و یا در بام قابل تامین است.

تبصره : میانگین سطح مورد نیاز برای هر واحد پارکینگ 25 متر مربع می باشد.

ماده 8: تاسیسات مجاز روی بام های تجمع های تجاری عبارتند از : خر پشته معادل فضای پله و آسانسورها آنتن مشترک تلویزیون ،‌تاسیسات حرارتی و برودتی ، تجهیزات تمیز کردن نما و پنجره ها و منبع آب آتش نشانی .

تبصره : احداث سرپوشیده { سبک } برای تاسیسات روی بام مجاز می باشد.

ماده 9: احداث جان پناه در پشت بام مجتمع های تجاری از جنس نرده یا مصالح مشابه به فاصله حداقل 2 متر از لبه با حداقل 120 سانتی متر ارتفاع الزامی است .

 

ضوابط کلی طراحی ساختمانهای عمومی :

ورودیها:

ورودی ساختمان حتی الا مکان هم سطح پیاده رو باشد.

حداقل عمق فضای ورودی 140 سانتی متر است .

وجود سایه بان به عرض حداقل 140 سانتی متر بر روی فضای جلوی ورودی الزامی است .

حداقل عرض باز شوها در ورودی ساختمان 160 سانتی متر باشد.

راهرو:

حداقل عرض راهرو 140 سانتی متر باشد.

در صورت وجود اختلاف سطح در کف راهرو باید ارتباط با سطح شیبدار به صورت مناسبی تامین گردد.

حداکثر ارتفاع دید از کف تمام شده 100 سانتی متر است .

درها باید دارای پا خور به ارتفاع 20 سانتی متر باشند .

در صورت استفاده از درهای چرخان ، گردشی ، کشویی ، پیش بینی یک در معمولی به عرض مفید حداقل 80 سانتی متر در جوار آنها برای استفاده از معلولان الزامی است.

حداقل فاصله بین دو در متوالی چنانچه هر دو در به یک جهت باز شوند 200 سانتی متر چنانچه هر دو در به سمت خارج باز شوند 120 سانتی متر و چنانچه هر دو به داخل باز شوند 280 سانتی متر باشد.

به منظور تسهیل در حرکت ، پیش بینی حداقل 150 سانتی متر سطح هموار در هر دو سوی در و 30     سانتی متر   در طرفین آن الزامی است .

 ارتفاع دستگیره پنجره از کف 120 سانتی متر باشد.

 ارتفاع دست انداز از کف پله برای کودکان 60 سانتی متر و برای بزرگسالان 85 سانتی متر باشد.

 لبه پله کاملا غیر لغزنده بوده و به وسیله اختلاف رنگ قابل تشخیص باشد.

حداقل عمق پا گرد پله 120 سانتی متر و در پله های دو جهته هم عرض پله باشد.

سطح شیبدار :

حداقل عرض سطح شیبدار120 سانتی متر  باشد.

بر یا سطوح شیبدار تا 3 متر طول ، حداکثر شیب 8 درصد با عرض 12 سانتی متر باشد.

در سطوح شیبدار بیش از سه متر طول ( تا حد مجاز 9 متر ) در ازای هر متر افزایش طول 5 سانتی متری به عرض مفید آن اضافه و 5/0 درصد از شیب آن کاسته شود.

پیش بینی یک پا گرد به عمق حداقل 120 سانتی متر و در هر 9 متر طول الزامی است . در سطح شیبدار دو جهته ،‌عرض پا گرد برابر عمق سطوح شیبدار خواهد بود.

آسانسور :

در ساختمانهای عمومی که برای دسترسی به طبقات از آسانسور استفاده می شود وجود حداقل یک آسانسور قابل استفاده برای معلولان روی صندلی چرخ دار الزامی است .

حداقل فضای انتظار در جلوی آسانسور در هر طبقه   سانتی متر   150*150 است .

تبصره 1: . حداقل مساحت واحد تجاری در مناطق مسکونی تراکم کم ، متوسط ،‌زیاد به ترتیب 30 (سی) 20(بیست ) و 12(دوازده ) متر مربع است.

 

کاربری های تجاری در هر یک از طبقات :

مطب پزشکان ،‌آزمایشگاه ، خیاطی ‌، تدریس خصوص ،‌آرایشگاه ،‌کارگاه صنایع دستی .

کاربری های قابل تامین در هر یک از طبقات :

عکاسی ، دفاتر معاملات املاک ،‌مطب پزشکان ، دندانپزشکی ،‌آزمایشگاههای پزشکی ، رادیو لژی ، فیزیوتراپی ، دفاتر خدمات مشاوره مهندسی ، دفاتر اسناد رسمی دفاتر ازدواج و طلاق ،‌دفاتر وکالت.

کاربری تجاری مختلط مقیاس منطقه و شهر :

ماده 1: قابل تامین در طبقات همکف و زیر زمین بناهای مسکونی و تجاری ، چاپخانه ، سراجی ، فروشگاه آهن آلات .

ماده 2: کاربری های تجاری مختلط مقیاس منطقه و شهر قابل تامین در هر یک از طبقات بناهای مسکونی – تجاری

کارگاههای تولید پوشاک و پیراهن دوزی ،‌تریکو دوزی و نظایر آن ، دفاتر تجاری و شرکتها، آموزشکده های خصوصی .:

کاربری های تجاری مختلط مقیاس ناحیه و منطقه :

این کاربری های به ترتیبی که در زیر مشخص می شوند می توانند در تمامی و یا بخشی از بناهای مسکونی – تجاری ایجاد شوند . در این بناها تمامی طبقات ساختمان علاوه بر مسکن به شرط تامین پارکینگ‌، موتورخانه ، انباری ، و سایر نیازهای عمومی می تواند به فعالیتهای مندرج در این بند نیز اختصاص یابد . ( وجود واحد مسکونی در این بناها الزامی نیست و کل بنا می تواند به کاربری تجاری تعیین شده در این بخش اختصاص یابد.)

قهوه خانه ، جگر و قلوه فروشی ، کله پزی ، قنادی و آجیل و خشکبار ‌، باطری سازی ، تعویض روغن‌، تعمیر موتور و دوچرخه ، داروخانه و شعب بانکها ، سوپر مارکت تعمیر لوازم منزل ، تعمیر لوازم الکترونیک ، سماور سازی ، چلوکبابی ، کافه و رستوران، فروشگاه پوشاک ‌، فروشگاه مبل و

استفاده از زمین برای کاربری های زیر فقط در مکانهای معین و یا در حاشیه معابری که در طرح تفصیلی به عنوان محورهای تجاری شهری منطقه ای تعیین می شوند مجاز است و ایجاد آنها نیز مستلزم احداث بناهای منتقل تجاری بوده و به هیچ وجه با کاربری مسکونی قابل ادغام نیستند. سایر ضوابط مربوط به احداث بناهای تجاری در قسمتهای دیگر این مجموعه ذکر شود است نمایشگاه اتومبیل ،اتوبوس ماشین ، تئاتر ، رستوران بزرگ، هتلها ، مسافرخانه ، فروشگاههای بزرگ .

مسکونی منطقه تجاری :

بخش هایی از سطح شهر به لحاظ وجود امکانات بالفعل آنها، در زمینه های دسترسی و تحصیلات تجاری و خدماتی و یا امکانات بالقوه در زمینه ای ذکر شود ، به عنوان منطقه تجاری مسکونی و مختلط تعیین و مشخص شده است.

ضوابط دسترسیها:

کاربری تجاری مختلط مقیاس محله

      تامین دسترسی کاربری های تجاری مقیاس محله معابر ین بن بست و معابر با عرض کمتر از ده متر ( دریافت قدیمی شهر شش متر )  و معابر شریانی درجه 1 و 2 بزرگراه های ممنوع است ).

کاربری های تجاری مختلط مقیاس ناحیه و منطقه :

      تامین دسترسی کاربری های تجاری مقیاس و منطقه از معابر بن بست و معابر با عرض کمتر از پانزده متر ( دریافت قدیمی شهر هشت متر ) و بزرگراه های ممنوع و در مورد معابر شریانی درجه 1 و 2 با توجه به ابعاد زمین و تامین پارک کافی و طراحی مناسب بر اساس اصول مهندسی ترافیک بلامانع است.

کاربری تجاری مختلط و مستقل منطقه و شهر :

      تامین دسترسی کاربری های تجاری مختلط و مستقل منطقه و شهر از کلیه معابر اعم از محلی با جمع و توزیع کننده و معابر شریانی درجه 1 و 2 و بزرگراه ها ممنوع است . مگر در منطقه تجاری مسکونی شهر و در حاشیه محورهایی که در طرح تفصیلی مشخص خواهند شد.

تبصره 1: در صورتیکه طول بر زمین تجاری و در معبر شریانی درجه 1 و 2  از 400 متر بیشتر باشد تامین دسترسی آنها معابر مزبور بلامانع است .

تبصره 2: در صورتیکه معابر شریانی درجه 1 و 2 دارای خط ویژه کندرو باشند تامین دسترسی کلیه کاربری های فوق آنها بلامانع خواهد بود .

      تامین دسترسی کاربری های اراضی حاشیه معابر شریانی درجه 1 و 2  و بزرگراه های موجود باید حتی الا مکان در چهارچوب طرحهای تفصیلی اصلاحی از معابر فرعی اطراف و پشت تامین شود و پیش بینی های لازم نیز برای احداث خط عبور کندرو در کنار معابر مزبور ،در چهارچوب مختصات شبکه معابر طرح جامع ، در جریان تجدید بنا به عمل آید.

بررسی تراکم ساختمانی تجاری مختلط در مراکز ناحیه و منطقه :

استانداردهای طراحی مجتمع های تجاری :

ارتفاع طبقات :

ارتفاع طبقات در واحدهای بزرگ 5-4 متر و در مورد واحدهای کوچک 3 متر و بستگی به نوع سرویس ها دارد. ارتفاع طبقات برای مشتریان باز دارنده بوده و برای کارمندان خسته کننده است . مغازه ها بر نور طبیعی متکی نیستند بلکه نور مصنوعی همراه با تهویه مکانیکی در آنها تامین می شود.

ارتفاع طبقه از مبداء تراز زمین 5-5/4 و در فوقانی ترین طبقه 75/4-3 است .

واحدهای فروشگاههای بزرگ 2/0*00/2 مساحت کف را ممکن است برای کمد و پیشخوان به کاربرد و بقیه مساحت در 10 متر مربع برای هر 15 نفر تخصیص داده شده است

دربهای ورودی :

در ساختمانی که مساحت مفید کف آن بیش از مترمربع 1500 است تمامی حیاط ها باید دارای ورودی خروجی باشند و ورودی و خروجی باید حتی الا مکان از یکدیگر دور باشند . ورودیها و گذرگاهها: حداقل ارتفاع و عرض ورودی در طبقه همکف mm 3700 است. دایره گردش برای این لوازم m17 است . جاده ها باید ظرفیت بار 1/10 تن داشته باشند . حداکثر فاصله هر نقطه از ورودی باید m 25 باشد. در طبقه همکف عرض خروجی ها و گذرگاههای اصلی مشتریان باید 200 نفر اول mm 1070 و برای هر mm 15 به عرض قبلی اضافه می شود . هرگاه 2 خروجی وجود داشته باشد عرض هر کدام از آنها باید همه اعضای مشغول در فروشگاه کافی باشد . لازمست درب های خارجی به بیرون باز شوند : نباید از دربهای کشویی استفاده شود.

ورودی پاساژ تقریباً 5/3 متر ارتفاع و پهنا دارد . اگر خروجی پیاده به حیاط باز می شوند قسمت فروش تقریباً 80 سانتی متر پهنا لازم دارد. خروجی ها به حیاط هنگامی به حساب می آیند که ورودی یا گذرگاه به پهنای تقریباً 4 متر یا دو پاساژ هر کدام 5/3 متر پهنا داشته باشند . پهنای خروجی 5/1 متر و در زیر زمین 1/1 متر باشد.

دربهای خروج: پهنای مجموع تمام دربها تخلیه هر 100 متر مربع یا قسمتی از مساحت طبقه ، مساوی با 30/0 متر پهنای خالص است ، در طبقه فوقانی پهنای حداقل در مساوی با پهنای پلکان است.

پهنای درها به قرار زیر است :

تا 500 نفر معادل 1 متر برای هر 120 نفر

تا 1000 نفر معادل 1 متر برای هر 150 نفر

بالای 1000 نفر معادل 1 متر برای هر 200 نفر

پهنای کریدور و دربها تقریباً 5/1 متر است .

ظرفیت کریدور :

. پیشینه تراکم جمعیت قابل قبول برای طراحی محوطه های سیرکولاسیون مردم p/m  4/1 است .

. برای مسافت های کوتاه در طول مسیر ، تا حدود m 3000 ، تراکم بیشتر برای جمعیت مجاز است . اما به شرطی که در پیش و بعد از این مسافت پر تراکم (مانع ) فضاهای بازتر با عرض بیشتر وجود داشته باشد. در مورد کریدورهایی که عرضشان تقریباً از m 1200 است . ظرفیت رفت و آمد متناسب با عرض کریدور است . در گذرگاههای باریکتر 2 نفر نمی توانند از یکدیگر سبقت بگیرند .

حداقل عرض پیشنهادی برای گذرگاه اصلی عبارت از 98/1 متر و برای گذرگاه فرعی 99/0 متر است . ارتفاع پیشخوان عموماً 92 سانتی متر است . مردن یا ضریب سیستم بر حسب نوع قفسه بندی فروشگاه متغیر است .

پلکانها:

در دیوارهای خارجی با خروجی به بیرون . از هر قسمت طبقه بالا تقریباً دو رشته پله که یکی از آنها در فاصله 25 متری است لازم میباشد اتاقهای مجاور نزدیک یک رشته پلکان به فاصله کمتر از

15متر باید تعبیه گردد

پله برقی :

      از لحاظ ساختمانی به صورت سازه فولادی اجرا می شود، که تناسبات آن برای ارتفاع کمتر از  6 زاویه حدود 35 درجه و سرعت 5/0 متر بر ثانیه و در بقیه موارد زاویه کمتر از 30 درجه        می باشد . ماکزیمم عرض mm 1050 و می بینیم عرض mm  600 که در این اندازه ها بهینه سازی مسافت در نظر گرفته شده است .

آسانسور :

انواع آن : 1) رفت و آمد کم و نفر بر 2) آسانسور برانکار / نفر بر                 3) آسانسور نفر بر چند منظوره 4) آسانسور با رفت و آمد زیاد       5) آسانسور چند منظوره برای کالا

7) آسانسور برای حمل کالای سنگین

حداکثر مسافت پیموده شده توسط آسانسور 25 متر و سرعت ماکزیمم 1 متر بر ثانیه و در صورت شدید بودن رفت و آمد لازمست که 1 تحلیل مفصل برای میزان و زمان رفت و آمد صورت گیرد . حداقل فضای انتظار برای هر آسانسور 150*150 می باشد

سطح شیبدار : 1) حداقل عرض سطح شیبدار 120 سانتی متر

2) برای سطوح شیبدار با طول 3 متر ماکزیمم شیب 8% و عرض مطلوب 120 سانتی متر که هر چه به این طول اضافه شود به ازای هر متر 5 سانتی متر افزایش عرض مفید و 5/0% کاهش شیب

خواهیم داشت. برای بر 9 متر سطح شیبدار 1 پا گرد با عمق حداقل عرض شیب لازم است .

 

ساختمان های اداری در بخش واحد تجاری :

. پلکان ها و آسانسور و توالت ها در زاویه داخلی بوده و اطاق های محکم و فضای انباری در محوطه تاریک تر است . طبق مقررات ساختمانی یک پلکان قابل دسترسی از فاصله تقریباً 30 متری باید وجود داشته باشد. بنابراین فاصله حفره پله از دورترین لبه ساختمان بهتر است 25 متر و از دیگران حدود 50 متر باشد.

ساختار اداره : سه عنصر ساختاری مهم ، طرح اداره را تحت تأثیر قرار می دهد ، عبارتند از : پارتیشن ها ،‌سقف ‌،مدول پنجره ، در انتخاب اساسی وجود دارد که عبارتند از : ادغام مدو لار کامل و بر عکس آن ، که نیاز به مدولهای دقیق ندارد. در آزمایش بر اداره ای این موضوع را که چگونه می توان اتاقهای کوچک را در آن جای داد، بررسی می شود. اتاقهای کوچک معمولا دارای اندازه های تقریبی ، m 20 ، m 25 ، m 30  است و عمق تک اتاق نباید بیشتر از mm 6000 باشد. در غیر این صورت در قسمت پشت بر اتاق یک فضای غیر قابل استفاده به وجود می آید . نسبت های قابل قبول برای اتاقها نباید از 5/1    1 تجاوز کند. بنابراین اگر شبکه مدو لار دقیق مورد نیاز باشد.

حداقل شبکه انعطاف پذیر mm 1500  انتخاب می شود.

استانداردهای فضا:.

بسیاری از شرکت ها از این نوع استانداردها اما با دادن تغییرات وسیع در آن استفاده می کنند این تغییرات عبارتند از :

- تعداد سطوح کارکنان                 - درجه سطحی ، دیواریست لازم است        

- اختصاص فضا برای سطوح گوناگون کارکنان

حداقل مساحت قانونی uk برای محل کار ، بدون احتساب هر فضای فرعی ،‌تقریباً m 4 است.

سرویس های اداری

پارکینگ ها :

پارکینگ بیرون خیابان : در پارکینگ اتومبیل همیشگی ،‌خط و ورودی ها باید به طور وضوح با نوار ایمنی برای پیاده رو ها علامت گذاری شده باشد.

فضای مورد نیاز برای هر اتومبیل با خط های عبور ولی بیرون گذرگاه اصلی و خروجی :

پارک 90 درجه تقریباً 20 متر مربع                  پارک 45 درجه تقریباً 25 متر مربع

دهانه ورودی به پارکینگ برای هر اتومبیل 5*8/1 متر ( برای پارکینگ های بزرگتر از 800 متر مربع 20% دهانه برای اتومبیل های بزرگ اضافه می شود.) دهانه مورد نیاز برای موتور سیکلت و دوچرخه (6*9/1) می تواند باشد.

3) طرح شیب پارکینگ : در شکل ظاهری مسیر حرکت ماشین به طبقات بالا اثر زیادی دارد. 4) رامپ شیبدار خارجی ( خارج ساختمان ) برای ایجاد ارتباط میان طبقات افقی پارکینگ استفاده می شود.

رستورانها:

غذا معمولاً در محوطه پیش خوان در بار غذای مختصر پخته می شود . اندازه پشت پیش خوان  متر 4/91 و 61-45 برای پهنای پیشخوان 7/106 و فضای 6/167 – 4/152 برای جلوی پیشخوان تا نزدیکترین مانع . در رستوران های سنتی برای هر 20 نفر بس است . برای هر نفر 4/1 – 2/ 1متر فضا برای سرویس قهوه خانه احتیاج است . فاصله بین چهارپایه ها نسبت به راستای 2 صندلی با یکدیگر از حساسیت بیشتری برخوردار است که فاصله 30 سانتی متری بین صندلی هایی با پهنای 76 تا 61 متداول است . فرم نمونه برای بارهای اغذیه مختصر به شکل u می باشد که شامل 120 صندلی بوده و حداقل طولش 2/7 متر است .

ارتفاع بهینه سطوح دید در فاصله 30 سانتی متر (از ویترین) برای افراد بلند قد (279–7/68)   سانتی متر

ارتفاع بهینه سطوح دید در فاصله 30 سانتی متر(از ویترین) برای افراد کوتاه قد (279–7/68) سانتیمتر

فواصل پیشنهادی بین 2 ردیف پیشخوان در دو طرف یک راهروی اصلی بین 8/304 – 2/297 می باشد.

محدوده فعالیت مشتریان در حالت نشسته : 2/76 – 66 سانتی متر

محدوده فعالیت مشتریان در حالت ایستاده : 7/45 سانتی متر .

فواصل پیشنهادی بین 2 ردیف پیشخوان در دو طرف یک راهروی فرعی : 228-167

فاصله موجود در جلوی قفسه برای کسیکه برای برداشتن کالا زانو زده : 7/45        

ارتفاع پیشنهادی صندلی برای مشتری نشسته : 8/55-3/53

فاصله موجود در جلوی قفسه برای کیسه برای برداشتن کالا زانو زده : 7/45

ارتفاع پیشنهاد صندلی برای مشتری نشسته : 8/55 – 3/53

ارتفاع پیشخوان: 4/91 – 4/86 و عرض پیشخوان : 61 – 7/45

حداکثر ارتفاع برای افراد مونث: 7/167 و برای افراد مذکر 9/182

فواصل و اندازه های مربوط به قفسه های اجناس آویختنی :

ارتفاع میله های آویز لباس ( پالتو) 9/182

ارتفاع میله های آویز لباس  و کت : 02/1 – 66

عرض جالباسی : 8/50

فروشگاههای مواد غذایی:

فاصله نهایی اشغال شده توسط یک مشتری و چرخ دستی : 7/106 سانتی متر .

فاصله مورد نیاز برای یک مرد و زن که پهلو هم در حال حرکت هستند: 4/152 و با اضافه کردن یک کودک 1/198 سانتی متر می شود. عرض چرخ دستی برابر است با حداکثر پهنای بدن.

فاصله لازم بین پیشخوان های بازرسی خروج برای مشتریان سالم و افراد نشسته بر روی صندلی چرخ دار 4/91 سانتی متر کافی و مناسب خواهد بود ( اندازه نهایی صندلی چرخ دار 7/106 * 5/63)

حداقل فاصله مورد نیاز در جلوی قفسه ها جهت زانو زدن و برداشتن اجناس برای معلولین 4/91 و برای افراد سالم 2/76 است و یک فاصله اضافی به اندازه 4/152 برای حرکت 2 خریدار به صورت پهلو به پهلو کافی است .

ضوابط و مقررات شهرداری مشهد

در تجاری محله با حداکثر سطح اشغال 100% حداکثر تراکم ساختمانی 250% مساحت زمین است.

در تجاری ناحیه با حداکثر سطح اشغال 100% حداکثر تراکم ساختمانی 350% مساحت زمین است.

در تجاری شهری با حداکثر سطح اشغال 100% حداکثر تراکم ساختمانی500% مساحت زمین است.

چنانچه تامین پارکینگ به علل فنی بطور کامل مقدور نباشد برای مقدار پارکینگ تامین نشده عوارض اخذ می گردد.

مقررات ساختمانهای تجاری در مرکز محله و مرکز ناحیه

سطح زیر بنا، در طبقه همکف تا میزان 100% مساحت عرصه می تواند باشد.

سطح کل طبقات: در مرکز محله حداکثر تا میزان 250% و در مرکز ناحیه حداکثر تا میزان 350% مساحت عرصه می تواند باشد.

رعایت عقب نشینی جانبی نسبت به پلاکهای مجاور در ساختمانهای تجاری تا چهار طبقه به میزان 5/1 متر از روی طبقه همکف الزامیست در صورتی که تعداد طبقات بیش از چهار طبقه باشد عقب نشینی جانبی نسبت به پلاکهای مجاور 2 متر از روی طبقه همکف الزامیست.

تبصره 1- سطح زیربنا در طبقه همکف معادل 100% مساحت زمین می تواند باشد. در سایر طبقات نیز پس از رعایت عقب نشینی جانبی و عقب نشینی های محدودیت ارتفاع نیز مجاز است که بقیه سطح هر طبقه (طبقات اول و دوم و...) به زیر بنا اختصاص یابد مشروط به این که سطح کل زیربنای مجاز 250% و 350% تجاوز ننماید.

در مجموعه های تجاری که در سطح کل معادل 40% از مساحت عرصه به عنوان پارکینگ باز اختصاص یافته باشد، احداث تجاری در 60% قطعات باقیمانده در تجارت محله به صورت دو طبقه 100% و در تجارت ناحیه سه طبقه 100% مجموعاً 300% احداث بنا شود و 40% فضای باز پاسخگوی پارکینگ بوده و نیاز به احداث پارکینگ نخواهد بود. زیرزمین نیز به صورت انباری در پلاکهای فوق با رعایت سایر ضوابط و مقررات بلامانع می باشد.

 

مقررات ساختمانی در تجارت شهری

سطح کل طبقات مساوی با 500% سطح کل زمین

سطح طبقه همکف و اول حداکثر 100% کل زمین می تواند باشد. در این نوع ساختمانهای تجارتی عقب نشینی جانبی نسبت به پلاکهای مجاور از طبقه اول به بعد، به میزان 2متر بایستی رعایت بشود.

تبصره1- سطح زیربنا در طبقه همکف و اول معادل 100% مساحت زمین باشد. در سایر طبقات نیز پس از رعایت عقب نشینی جانبی و عقب نشینی محدودیت ارتفاع نسبت به عرض ممر می توان باقیمانده سطح هر طبقه (طبقات 2و3و...) به زیربنا اختصاص داده شود، مشروط بر این که سطح مجاز 500% تجاوز ننماید.

تبصره2_ حداکثر ارتفاع همکف در تجارت محله و ناحیه 5/4 متر و در تجارت شهری 5/5 متر می باشد.

تبصره3- احداث پله فرار و آسانسور در ساختمانهای تجارتی بیش از سه طبقه الزامیست.

تبصره4- در ساختمانهای عمومی (تجارتی و خدماتی) بیش از 600 متر مربع رامپ ورود و خروج و سرویسهای لازم جهت معلولین بایستی پیش بینی گردد.

تبصره5- اتاقک مخصوص موتورخانه آسانسور در پشت بام و خر پشته در ساختمانهای اداری و تجارتی تا حداکثر مساحت 25 متر مربع جز سطح زیربنا محاسبه نمی شود، لذا مشمول محاسبه

پارکینگ نیست.

حداقل عرض رامپ جهت دسترسی پارکینگ در تجاریها 5/3 متر است.

در پارکینگ های ساختمانهای تجاری واقع در زیرزمین یا همکف بایستی فاصله مرکز به مرکز ستونها حداقل 5/5 متر باشد.

پارکینگ بر مبنای 35% زیر بنا محاسبه می شود.

-  تهـویـه مطبـوع

،درجه حرارت مطلوب درونی عموماً در تابستان 75 درجه فارنهایت با 50% رطوبت نسبی و در زمستان 70 درجه فارنهایت می باشد.

-  کـاربـرد رنـگ و کارهـای هنـری

استفاده از کارهای هنری جنبی یعنی نقاشی دیواری، مجسمه، درخت کاری، فواره ها، نوع فرش کردن، چراغانی و طرح های گرافیکی، جاذبه ای بسیار زیاد به مرکز می بخشد.

20-  عـلامت گذاری  ها و طـرح هـای گرافیـکی

. محدودة کاربرد هنر گرافیک در طراحی مرکز خرید  شامل علائم نمای خارجی، سمبل ها و نشانه های گرافیکی، علائم ورودی ‌، علائم ویژه مختلف در نماهای درونی فروشگاه ها می باشد. این طرح های گرافیکی و علامت‎ها به خریدار امکان می دهد که به سهولت به همه مکان ها راهنمایی شود.